Erfahrungen mit dem PROPVEST Immobilien-Sparplan: Entsteht hier der erste Robo Advisor für Immobilien? – Ein Selbsttest


PROPVEST Immobilien-Sparplan - Geld anlegen

Jetzt nehmen sich Robo Advisor auch den Immobiliensektor vor: Wer als Privatanleger eigenes Geld in Bestandsimmobilien anlegen lassen möchte, kann bei PROPVEST ab 25 Euro Sparrate einen automatisierten Immobilien-Sparplan eröffnen. Seit dem Start im Juli 2021 ist die digitale Plattform der auf Darlehensvermittlung spezialisierten Exporo Gruppe online. Einfachheit und eine stabile Renditeerwartung von über 4% p.a. durch Geldanlage in Immobilien werden als Ziele für Anleger ausgegeben. Wo genau sich im Konzept überhaupt der Robo Advice Ansatz findet, untersucht unser Autor hier mit einer kritischen Analyse. Zudem startet er selbst seinen Test der Plattform mit echtem Geldeinsatz.

Update UPDATE Update
12.11.2021
PROPVEST Immobilien SparplanAktion: PROPVEST testen mit bis zu 150 Euro Bonus Wer den Immobilien-Sparplan von PROPVEST wie unser Autor testen möchte, kann aktuell von einer Neukundenaktion profitieren: In der “Black November Aktion 2021” verdoppelt PROPVEST aktuell als Bonus die erste Sparrate. Gesamtwert des Vorteils: bis zu 150 Euro. Um an der Aktion teilzunehmen, ist eine kostenlose Anmeldung auf dieser Aktionsseite erforderlich.

Starten wir die Suche nach dem Wesen von PROPVEST mit einer Definition von Robo Advice bei einer Institution, die es genau wissen muss sollte: Auf der Internetseite der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen, kurz BaFin, der Institution also, unter deren Aufsicht auch die Betreiber von PROPVEST als Finanzanlagenvermittler und Finanzportfolioverwalter selbst stehen. Hier finden sich im Glossar “Finanzwissen auf einen Blick” zum Stichwort Robo-Advice – Automatisierte Anlageberatung und Finanzportfolioverwaltung diese Erläuterungen:

Unter Robo-Advice versteht man typischerweise die Unterstützung eines Kunden bei der Geldanlage mithilfe von teil- oder vollautomatisierten Systemen (etwa unter Verwendung von Algorithmen).

Als die zwei wesentlichen Merkmale von Robo Advice werden dann weiter genannt:

  1. Fehlen von menschlicher Interaktion in der Beratung
  2. Erbringen der Dienstleistung unter Unterstützung eines Algorithmus. Dessen Aufgabe: objektive Angaben des Kunden wie Alter und Beruf sowie subjektive Eingaben wie Erfahrungen bei Finanzanlagen, Anlageziele und die individuelle Finanzlage bei der Ermittlung eines Anlagevorschlags berücksichtigen.

Nachdem ich selbst als Anleger meine eigenen ersten Erfahrungen mit PROPVEST gesammelt habe, kann ich zumindest beim ersten Kriterium schon einen Haken machen: Ja, das passt, beim Onboarding während der kostenlosen Registrierung und Authentifizierung werden über digitale Formulare persönliche Angaben abgefragt und sofort ohne menschlichen Interaktion ausgewertet. Auch die persönliche Finanzsituation wird beleuchtet, etwa die Höhe von Ausgaben und Einnahmen sowie Erfahrungen mit diversen Finanzinstrumenten.

Ein Beispiel aus meinem persönlichen Onboarding sieht so aus:

Propvest Fragebogen - Erfahrungen im Onboarding

In diesem Punkt – bei der digitalen Anlagebefragung – weist PROPVEST tatsächlich sehr starke Ähnlichkeiten mit mir bekannten Robo Advisors für private Anleger auf. Bei einem solchen digitalen Vermögensverwalter kann man – häufig ebenfalls schon mit geringem Kapitaleinsatz – automatisiert Geld in Aktien und Anleihen über ETFs anzulegen. Manchmal befinden sich im Anlageuniversum auch zusätzliche Assetklassen wie ETCs, Indexfonds oder aktiv gemanagte Fonds. Investments in Immobilien sind dagegen nicht vorgesehen: Maximal Themen-ETFs mit Immobilienunternehmen im Aktienkorb sind mir bisher untergekommen.

Auch weitere Merkmale von Robo Advice treffen bei PROPVEST zu. Auch sie werden im Glossar der BaFin genannt: Die Vermögensanlage ist mit vergleichsweise niedrigen Kosten verbunden – 0,50% p.a. sind es im Immobilien-Sparplan an jährlicher Managementgebühr. Kriterium 2: Der Zugang zur Plattform ist außerdem einfach und vollständig digital möglich.

Neben diesen Ähnlichkeiten bestehen doch aber auch wesentliche Unterschiede zu einem Robo Advisor, die basierend auf einem Algorithmus ETF Geldanlage anbieten.

PROPVEST – Unterschiede zu einem Robo Advisor

Diese Unterschiede sind nach unserer internen Bewertung deutlich genug, dass wir PROPVEST hier auf Dontox.de vorerst nicht in unserem Vergleich für Robo Advisor aufgenommen haben. Die Plattform ist ein Sonderfall, aber nicht wirklich ein Robo Advisor im Sinne der dort beschriebenen Kriterien. Dass damit aber noch kein Urteil darüber getroffen wurde, ob man hier sinnvoll in Immobilien Geld anlegen kann oder nicht, zeige ich weiter unten im Testbericht.

Zunächst zu den zwei zentralen Unterschieden, die eine Eingruppierung von PROPVEST als Robo Advisor aktuell erschweren:

Erste These: Die Geldanlage bei PROPVEST ist nicht so umfassend individualisierbar wie bei einem ETF Robo Advisor.

Will ich z.B. weniger ins Risiko gehen mit meiner Geldanlage oder Wertschwankungen vermeiden, kann ich bei einem Robo Advisor mit ETF-Fokus eine Anlagestrategie mit hohem Anteil an Anleihen-ETFs und weniger Aktien-ETFs wählen und dort automatisiert Geld anlegen lassen. Je nach Anbieter ist in eher defensiven Anlagestrategien auch ein ETC mit Gold vorgesehen. Eher riskante Anlageklassen, auch Krypowährungen oder Private Equity, fehlen dagegen.

In der Regel bieten digitale Vermögensverwalter für Privatanleger etwa zehn Anlagestrategien zur Auswahl, oftmals wie z.B. bei quirion auch noch eine eigene Sparte mit Strategien für nachhaltige Geldanlage oder spezielle Altersvorsorgeportfolios mit Ablaufplanung. Ein Wechsel zwischen den Anlagestrategien ist jederzeit möglich.

Wem dieser Grad an Individualisierung noch nicht ausreicht, der findet unter den zahlreichen Robo Advisors auch Anbieter, die eine höhere Individualisierung möglich machen, etwa durch Beimischung von Einzel-Aktien, zusätzliche Asset-Klassen, frei terminierbares Rebalancing.

Auch bei PROPVEST finden sich zwar vergleichbare Möglichkeiten zur Individualisierung, allerdings im aktuellen Stadium noch in zu begrenztem Umfang. Das liegt natürlich auch an der Asset-Klasse “Immobilien” selbst, die PROPVEST dem Anleger über tokenbasierte Anleihen mit einer Laufzeit von in der Regel 10 Jahren zugänglich macht.

Grundsätzlich werden aktuell die Kundengelder, die im Immobilien Sparplan eingezahlt werden, über vorhandene Bestandsimmobilien von PROPVEST verteilt.

Insgesamt 10 Immobilien sollen pro Monat auf PROPVEST perspektivisch eingestellt werden, so ist vom Co-CEO Simon Brunke selbst zu hören. Eine erste Immobilie wurde mit der DRK-KiTa in Mülheim auch schon speziell für PROPVEST gekauft. Aktuell (Stand: November 2021) sind vier Bestandsimmobilien für neue Investments gelistet, davon drei Gewerbeimmobilien und eine staatliche/öffentliche Schule. Hier sind drei davon:

PROPVEST Select - Aktuelle Projekte
PROPVEST: Aktuelle Projekte (Screenshot der Internetseite im November 2021)

Die erwartete Auszahlung p.a. liegt zwischen 4 und 4,6%, davon abzuziehen sind – neben Steuern – noch die Gebühren für den Sparplan in Höhe von 0,5% p.a.. Eine Prognose für die Wertentwicklung wird auch direkt mitgeliefert:

PROPVEST Immobilien Sparplan Wertentwicklung

Als Anleger kann ich davon ausgehen, dass die Einzahlungen im Immobilien Sparplan auf die aktuell vier Immobilienprojekte verteilt werden. Ob auf jede Immobilie genau 25% der Sparrate entfallen? Dazu ist von PROPVEST leider nichts Genaues zu erfahren. Es wäre hilfreich zu wissen, wie genau diversifiziert wird und ob hier auch ein cleverer Algorithmus mit im Spiel ist, der z.B. über eine adäquate Aufteilung zwischen gewerblichen, privaten und öffentlichen Immobilien in meinem Portfolio wacht. Noch besser wäre, wenn der Anleger zusätzlich Feinjustierungen vornehmen könnte, etwa durch persönliche Ausschlusskriterien oder individuelle Präferenzen etwa hinsichtlich der Lage von Immobilien.

Immerhin eine Möglichkeit zur Individualisierung ist aber vorgesehen: Mit PROPVEST Select kann man zusätzlich zum regelmäßigen, automatisierten Sparen im Sparplan auch mit Einmalbeträgen in Bestandsimmobilien Geld anlegen. Das Prinzip von Exporo gibt es also auch unter dem Label “PROPVEST” für alle, die sich lieber auf dieser Plattform registrieren oder von Exporo zu PROPVEST wechseln wollen.

Die Höhe der Einzahlungen lässt sich außerdem frei steuern. Das ist ein Plus, ein Vorteil von PROPVEST. Hier steht die Plattform einem Robo Advisor tatsächlich nicht nach, ist manchem digitalen Vermögensverwalter hinsichtlich der Flexibilität sogar überlegen – zumindest auf der Seite der Einzahlungen. So kann der Immobilien Sparplan jederzeit pausiert werden oder der Höhe nach beliebig angepasst werden (Mindestrate: 25 Euro). Auch einmalige Einzahlungen in den Sparplan sowie die Erstellung weiterer Pläne sind möglich und können direkt im Kundenkonto veranlasst werden.

Bei Auszahlungen ist PROPVEST aber aktuell noch klar im Nachteil gegenüber vielen Robo Advisors mit ETF Fokus: Einmal eingezahltes Geld ist zunächst für 10 Jahre gebunden! Wer schon früher wieder an sein Geld kommen möchte, muss aktuell noch warten, bis der schon angekündigte Handelsplatz für Anteile bei PROPVEST eröffnet wird. Dort sollen dann die tokenbasierten Wertpapiere gehandelt werden können.

 

Zweite These, warum PROPVEST aktuell noch kein wirklicher Robo Advisor ist: Die Transparenz als Einblick in die Funktionsweise des Algorithmus ist nicht umfassend gewährleistet.

Wie gerade schon erwähnt, wird nicht wirklich deutlich, nach welchen Kriterien meine Einzahlungen in den Immobilien Sparplan eigentlich über die vorhandenen Bestandsimmobilien aufgeteilt werden. Beliebig nach Verfügbarkeit? Oder anteilig? Das BaFin-Merkmal von Robo Advice “bessere Transparenz” sehe ich beim Immobilien-Sparplan von PROPVEST aktuell weniger realisiert etwa auch im Vergleich mit GINMON oder quirion, die ihre Anlagestrategie sehr umfassend auf ihrer Internetseite erläutern.

Umfassend ist allerdings die Dokumentation der einzelnen Immobilienprojekte bei PROPVEST. Es werden umfangreiche Prospekte veröffentlicht mit vielen Details. Als Anleger kann ich mich so vorab umfassend über die Immobilien informieren, zusätzlich auch über die Akteure, die bei der Finanzierung eine Rolle spielen. Auch Chancen und Risiken werden umfassend dargestellt. Während der Laufzeit des Investments wird der Projektfortschritt im Quartalsbericht dokumentiert. Einziges Manko, das mir hier auffällt: Alle Informationen sind erst nach Anmeldung auf der PROPVEST Plattform einsehbar, so dass sie hier auch nicht beispielhaft verlinkt werden können. Immerhin: Die Anmeldung auf PROPVEST ist natürlich kostenlos, so dass die Barriere leicht zu überwinden ist.

Eine zusätzliche Sicherheit sollte neben den umfassenden Daten zu den Projekten natürlich auch das Vertrauen in die Prüfung der angebotenen Projekte durch die Exporo Gruppe darstellen. Als Marktführer wurden hier bisher mehr als 9,5 Mio. € an über 12.500 Anleger, die in Immobilienprojekte investiert hatten, erfolgreich ausgezahlt. Wie bei jeder Kapitalanlage sollte man sich aber auch jederzeit des Risikos bewusst sein, das bei Investitionen in Immobilien mitschwingt, besonders, wenn es wie bei PROPVEST um Nachrangdarlehen geht.

Dass diese Risiken real sind, haben in der Vergangenheit manche Anleger bei Exporo auch selbst erfahren müssen. Einzelne über Exporo angebotene Projekte endeten als Pleiten oder gescheiterte Projekten, zuletzt im Dezember 2020 das Projekt “Wohnen am Tiergarten”. Das Risiko, bei einer Einzelanlage über PROPVEST Select auch einen Totalverlust zu erleiden, sollte man also im Hinterkopf behalten. Auch aufgrund dieser Erfahrungen ist es sicher ratsam, eine ordentliche Diversifikation vorzunehmen, das heißt: Kapital auf mehrere Projekte zu verteilen, damit ein Totalverlust eines einzelnen Projekts durch erfolgreiche andere Investitionen zumindest anteilig ausgeglichen werden könnte. Eine einfache Möglichkeit zur Risikostreuung ist der PROPVEST Immobilien-Sparplan.

Robo Advisor im Test
© Olivier Le Moal – fotolia.de

Zwischenfazit: PROPVEST hat Ansätze eines Robo Advisors, ist aber bisher noch keiner

Ziehen wir an dieser Stelle ein erstes Zwischenfazit: Ja, PROPVEST ähnelt in vielem einem Robo Advisor – besonders beim Onboarding und der Verwaltung der Geldanlage über Ein- und Auszahlungen gibt es große Übereinstimmungen. Auch nach einer genaueren Analyse bleiben wir aber dabei: Ein Robo Advisor ist PROPVEST aktuell noch nicht – andere sehen das erwartungsgemäß anders. Wir stufen PROPVEST als eine digitale Plattform für Immobilien Investments ein mit dem besonderen Vorteil, dass auch ein Immobilien-Sparplan geboten wird. So wird jedem auch mit kleinen Beträgen die – mit Risiken verbundene – Möglichkeit eröffnet, ein Vermögen mit Immobilien aufzubauen. Auch Schwächen stellen wir fest: Die Individualisierungsmöglichkeiten sind abgesehen von den flexiblen Einzahlungemöglichkeiten bisher eingeschränkt, auch die Transparenz zum Anlageprozess ist ausbaufähig. Ähnliche Ansätze wie bei PROPVEST gab es bereits bei Bergfürst – aktuell ist der Ansatz von PROPVEST aber unseres Wissens einzigartig in Deutschland.

Wenn hier also kein “echter” Robo Advisor am Werk ist (es aber noch werden kann): Ist die Plattform trotzdem eine sinnvolle Möglichkeit, ein passives Einkommen mit Immobilien zu erzielen und langfristig Vermögen aufzubauen?

Wichtige Merkmale: Geld im Immobilien anlegen bei PROPVEST

Die Entscheidung, hier Geld anzulegen, muss natürlich jeder selbst treffen. Für alle, die einen Teil ihres Vermögens in Immobilien anlegen möchten, bietet PROPVEST jedenfalls einige Vorteile:

  1. Passives Einkommen mit Immobilien auch mit kleinen Beiträgen erzielen:
    Auch mit kleinen Beträgen kann man bei PROPVEST mit dem Vermögensaufbau beginnen: Der Immobilien Sparplan kann bereits mit einer Sparrate ab 25 Euro angelegt werden. Eine hohe Einmalzahlung ist nicht notwendig: Die Einrichtung eines Sparplans genügt. Zusätzliche Einzahlungen sind jederzeit möglich.

  2. Kostengünstig für 0,50% p.a. Verwaltungskosten in Immobilien investieren:
    Zwar ist der Immobilien Sparplan von PROPVEST nicht kostenlos, die dem Anleger berechneten Gebühren sind aber mit 0,50% p.a. überschaubar. Die Bezugsgröße der Gebühr ist die Höhe der eingezahlten Sparraten insgesamt zu einem bestimmten Stichtag. Weitere Kosten etwa für Konto- oder Depotführung fallen nicht an. Die für den Anleger insgesamt kostengünstige Struktur hat einen bestimmten Grund: Im Wesentlichen verdient der Betreiber von PROPVEST als Finanzanlagenvermittler Geld durch die Vermittlung der Kredite auf seinen Plattformen. Auch eine Inseratsgebühr wird vereinnahmt. Etwas deutlicher sollte auch vor diesem Hintergrund noch kommuniziert werden, wofür genau eigentlich die 0,50% p.a. Gebühren berechnet werden und warum der Immobilien Sparplan als Zusatzservice für interessierte Anleger nicht kostenlos angeboten wird.
  3. Flexibel Geld in Immobilien anlegen (aber nicht auszahlen)
    Mit einem Immobilien Sparplan von PROPVEST kann der Anleger jeden Monat neu entscheiden, ob er weiter Geld einzahlen möchte oder nicht. Eine Pausierung des Sparplans ist jederzeit möglich. Auch zusätzliche Einzahlungen können jederzeit vorgenommen werden. Beim Kauf einer eigenen Immobilie entfällt dieser Vorteil: Man ist hier über Jahre schon allein durch die Kreditabzahlung an das Objekt gebunden.

    Noch nicht ausspielen kann die Plattform aber die Vorteile auch bei der Verfügung von eingezahlten Geldern: Eingezahltes Geld ist 10 Jahre gebunden, erst dann kann es ausgezahlt werden. Unterjährig werden nur die Zinsen ausgeschüttet. Wer vorzeitig Kapitalbedarf hat, kann zwar den Immobilien Sparplan jederzeit innerhalb einer Frist von 14 Tagen kündigen: Es ist aber nicht sicher, dass die tokenbasierten Anteile über den Handelsplatz auch einen Käufer finden und zu welchem Kurs ein vorzeitiger Verkauf realisiert werden kann. Aktuell ist der Sekundärmarkt über die Handelsplattform auch nur angekündigt, aber noch nicht verfügbar.

  4. Komfortabel und automatisiert:
    Hier liegt tatsächlich eine der Stärken von PROPVEST: Die Plattform ist einfach zu bedienen, selbst die Anmeldung ist schnell zu vollziehen. Auch ein Wechsel von Exporo zu PROPVEST ist möglich. Der Sparplan kann einfach über das Kundenkonto verwaltet werden, auf Wunsch auch über die PROPVEST App.

Selbst habe ich mir auch bei PROPVEST einen ersten Sparplan angelegt – mit einer monatlichen Rate von 150 Euro zum Testen. Die erste Rate wird am 15. November 2021 eingezogen und dann automatisiert investiert. Ich werde hier im Testbericht weiter von meinen Erfahrungen berichten.

Neukunden Aktion: PROPVEST Immobilien-Sparplan mit bis zu 150 Euro Bonus testen

Wer PROPVEST auch ausprobieren möchte, kann aktuell von einer Neukunden-Aktion profitieren: Die erste Sparplan Rate bis 150 Euro wird als Bonus zusätzlich eingezahlt. Die Details zur Aktion finden sich hier:

PROPVEST Bonus für Sparplan Eröffnung

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